Как проходит оценка квартиры в агентстве «Экореал»

Цена, названная «на глаз», стоит собственнику времени и денег: завышенную квартиру не смотрят, заниженную продают себе в убыток. В агентстве «Экореал» стоимость определяют по реальным сделкам. Показываем на примере настоящего отчёта, как это выглядит шаг за шагом.

Анна Зенько, риэлтер агентства «Экореал», автор отчёта, который разбирается в статье.

Отчёт, о котором пойдёт речь, подготовлен для однокомнатной квартиры в панельном доме в Копище. В нём использованы сделки октября – декабря 2024 года. Адреса соседних домов мы скрыли, остальные данные приведены как в оригинале. Цены указаны в эквиваленте долларов США, как в самом отчёте.

С чего начинается оценка

Оценке предшествует знакомство с квартирой. Специалист изучает состояние квартиры и дома, местоположение, ближайшую инфраструктуру, осматривает объект и качественно фотографирует его. Параллельно проверяются документы: нужно убедиться, что сделка возможна. Затем риэлтер изучает объём аналогичных предложений в районе и данные Национального кадастрового агентства (НКА) о состоявшихся сделках. Всё это превращается в аналитический отчёт.

Методика: три опоры оценки

Методика оценки из отчёта «Экореал».

Цена складывается из трёх составляющих:

• Сделки. Квартиры аналогичного типа, проданные за последние один-три месяца. Источник: данные НКА. 

• Конкуренты. Объекты, которые находятся в рекламе менее трёх месяцев. Именно с ними ваша квартира делит покупателей.

• Экспертиза. Опыт работы с квартирами именно в вашем районе: специалист знает, что здесь ценят покупатели.

Шаг 1. Проданные квартиры

Начинаем с фактов: за сколько на самом деле продавались похожие квартиры. В примере это четыре сделки, зарегистрированные в октябре и декабре 2024 года. Все квартиры однокомнатные или евродвухкомнатные, в панельных домах, площадью от 37,5 до 40,5 квадратного метра.

Проданные квартиры по данным НКА. Адреса скрыты.

Квартиры продавались за 74 000 – 77 000 долларов. Средняя цена сделки составила 75 250 долларов, или 1 908 долларов за квадратный метр. Это точка опоры: именно столько покупатели в этом районе реально заплатили.

Шаг 2. Конкуренты в продаже

Затем смотрим, что происходит на рынке сегодня. Нас интересуют объекты в рекламе меньше трёх месяцев: они делят с вашей квартирой одну и ту же аудиторию покупателей.

Сопоставимые объявления о продаже. Адреса скрыты.

В примере в продаже было всего три сопоставимые квартиры, то есть конкуренция умеренная. Их цены 77 000 – 87 000 долларов, в среднем 81 293 доллара, или 2 193 доллара за квадратный метр.

Шаг 3. Цена за квадратный метр: сделки и объявления

Цена за метр: проданные квартиры и конкуренты.

График показывает главное: между тем, за сколько квартиры продаются, и тем, сколько за них просят, есть разрыв. По сделкам средняя цена составила 1 908 долларов за метр, а продавцы сейчас просят в среднем 2 193, то есть на 15 % больше. Поэтому мы опираемся на реальные сделки, а не только на объявления. Так собственник не попадает в ловушку завышенных ожиданий.

Шаг 4. Где находится ваша цена

Диапазоны цен: сделки, рыночный коридор, конкуренты и рекомендация.

Следующий шаг: собрать всё на одной шкале. На диаграмме видно четыре диапазона:

• проданные квартиры: 74 – 77 тысяч долларов; 

• расчётный рыночный коридор: 75 – 78 тысяч долларов; 

• конкуренты в продаже: 77 – 87 тысяч долларов; 

• рекомендуемая стартовая цена: 79 – 80 тысяч долларов. 

Вывод отчёта: рекомендуемая цена немного выше рыночного коридора, но находится в нижней части диапазона конкурентов. На их фоне квартира выглядит выгодно.

Шаг 5. Итог: рекомендуемая стартовая цена

Итоговая страница отчёта.

Результат оценки это не одно число, а обоснованная рекомендация. Для квартиры из примера:

Почему специалист уверен в этой цене, в отчёте объяснено четырьмя пунктами:

• Опора на реальные сделки. Аналогичные квартиры в районе продаются за 74 – 77 тысяч долларов (1 845 – 2 000 долларов за метр). 

• Умеренная конкуренция. В продаже всего три сопоставимых объекта, их цены 77 – 87 тысяч долларов. 

• Сильные стороны квартиры. По расположению, метражу и состоянию она выигрывает у конкурентов. 

• Качество отделки. Именно оно обосновывает старт чуть выше рыночного коридора.

Отчёт носит рекомендательный характер. Он подготовлен на основе данных НКА и рекламных объявлений на момент составления и не является публичной офертой.

Что дальше: как оценка превращается в продажу

Оценка лишь второй этап общего пути. После неё мы подписываем договор и фиксируем условия сотрудничества, затем разрабатываем план продажи, размещаем рекламу, проводим показы и ищем покупателя. Сделку сопровождаем до конца и обеспечиваем безопасный расчёт на каждом шаге. Подробно о всех этапах читайте в статье «Как проходит сделка с недвижимостью в агентстве «Экореал».